Terreno barato pode sair caro sem estudo de viabilidade antes da compra

Por: Pietra Iris De Lucca – Especialista alerta que a análise técnica, documental e financeira da área é fundamental para evitar prejuízos e identificar riscos antes de fechar o negócio.

Localização atraente, preço aparentemente vantajoso e uma área que parece adequada para construir. Para quem pretende investir em um terreno, esses fatores podem pesar na decisão de compra. Mas o que parece uma oportunidade no primeiro momento pode esconder limitações capazes de comprometer um empreendimento antes mesmo do início da obra.

Segundo o empresário e project manager João Vinicius Maciel, com cerca de 18 anos de experiência no setor de Arquitetura, Engenharia e Construção, entender o potencial real de uma área é uma etapa essencial antes de avançar com um investimento imobiliário.

“Comprar um terreno olhando apenas localização, tamanho e preço pode ser uma decisão arriscada. Antes de investir, precisamos entender o que efetivamente pode ser desenvolvido naquela área e quais condicionantes podem interferir no projeto”, explica Maciel.

É justamente essa investigação que faz parte de um estudo de viabilidade. Em linguagem simples, trata-se de analisar o terreno e as condições que podem determinar como ele poderá ser utilizado. Legislação urbanística, implantação, características físicas da área, infraestrutura e processos de aprovação estão entre os aspectos que podem influenciar o desenvolvimento de um empreendimento.

Isso significa que dois terrenos aparentemente semelhantes podem oferecer possibilidades bastante diferentes.

“Uma coisa é a área que o comprador enxerga quando visita o terreno. Outra é o potencial que aquele imóvel realmente oferece depois que analisamos legislação, implantação, infraestrutura e as características técnicas necessárias para desenvolver o projeto”, afirma João.

Além da avaliação técnica, o estudo de viabilidade pode incluir uma análise de mercado realizada por uma empresa especializada parceira. Essa investigação considera o perfil dos empreendimentos da região, a demanda imobiliária, os projetos de outros construtores e as perspectivas de investimentos públicos em infraestrutura, como abastecimento de água, saneamento, comércio e áreas de lazer, nos próximos cinco a dez anos.

Ao longo da carreira, Maciel participou de estudos de viabilidade, planejamento urbano, implantação e infraestrutura de empreendimentos residenciais, comerciais, industriais, turísticos e urbanos. A experiência inclui também análise de terrenos e suporte técnico a processos de aprovação e desenvolvimento imobiliário.

Um dos exemplos apresentados em sua trajetória é o FLORA by Orna Inc., em Atibaia, empreendimento com investimento aproximado de R$ 40 milhões. O trabalho envolveu estudos de viabilidade, master plan, implantação, levantamentos topográficos, condicionantes ambientais e coordenação técnica.

Para Maciel, esse tipo de análise ajuda a substituir expectativas por informações concretas antes que decisões mais caras sejam tomadas.

“Não basta saber se a legislação permite construir. Também precisamos compreender se existe mercado para aquele empreendimento. Por isso, trabalhamos com uma empresa parceira especializada nessa avaliação, reunindo informações técnicas e comerciais para oferecer ao cliente uma visão mais completa sobre a viabilidade do investimento”, explica.

O cuidado também vale para investidores que compram terrenos pensando em loteamentos, condomínios, galpões ou outros empreendimentos. Dependendo do projeto, questões relacionadas à implantação, terraplenagem, drenagem, pavimentação e infraestrutura podem ganhar peso significativo no planejamento.

Isso não significa que um terreno com maior complexidade seja necessariamente um investimento ruim. A questão, segundo o especialista, é conhecer essas condições antecipadamente para que elas façam parte da decisão.

“Nem toda dificuldade técnica inviabiliza um empreendimento. O problema é descobrir determinadas condições depois da compra, quando o investidor já assumiu o compromisso financeiro e estruturou expectativas sobre aquilo que pretendia construir”, explica Maciel.

A tecnologia também ampliou as ferramentas disponíveis para essa avaliação. Levantamentos com drones, modelos digitais, ortofotos e outras formas de captura de dados podem auxiliar profissionais na compreensão das características da área e no desenvolvimento dos estudos.

Para João Vinicius Maciel, porém, o princípio continua sendo o planejamento.

“O terreno precisa ser analisado como parte do empreendimento, e não apenas como o lugar onde ele será construído. Investir tempo na viabilidade antes da compra pode evitar que uma oportunidade aparentemente excelente se transforme em um problema técnico e financeiro depois”, conclui.